[임대차] 집주인이 전세금(보증금) 안줄 때 대처방법

요즘들어, 비슷한 질문이 많이 들어와서, 집주인이 전세금을 주지 않을 때의 대처방법을 정리한다. 일반 월세 계약에서의 보증금을 주지 않는 경우도 동일한 법리가 적용된다.

1. 사전 체크리스트 : 확정일자 부여 여부 확인하기

- 확정일자란 임대차계약서에 주민센터 또는 법원, 공증인이 일자를 부여하는 것을 의미한다. 통상적으로 주민센터에 전입신고를 할 때에 같이 신청하기 때문에 대체로 이 요건은 갖추는데, 만약 이 요건을 갖추지 못하였다면 지금 바로 신청하자.

- 신청방법 : 주민센터를 가거나 온라인 신청(온라인 신청방법은 아래 링크에서)

 

확정일자 신청하기

주택임대차보호법 제3조의6(확정일자 부여 및 임대차 정보제공 등) ① 제3조의2제2항의 확정일자는 주택 소재지의 읍ㆍ면사무소, 동 주민센터 또는 시(특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시는 제외하고, 특별자치도는 포함한다)ㆍ군ㆍ구(자치구를 말한다)의 출장소, 지방법원 및 그 지원과 등기소 또는 「공증인법」에 따른 공증인(이하 이 조에서 “확정일자부여기관”이라 한다)이 부여한다.

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2. 내용증명우편 발송하기

- 임대차계약기간 종료일로부터 2개월 전에 "임대차 갱신거절 의사를 통보"한다.

- 임대차계약기간이 종료된 경우에도 종료의 효력을 주장할 수 있으므로, 내용증명우편을 발송하자.

- 만약 임대차계약기간 종료일일이 지난 경우라도, (별도의 임대차계약을 체결하지 않은 이상) 언제든지 계약해지가 가능(단, 계약종료는 임대인이 통지받은 날로부터 3개월 후 발생함)하므로 지금 바로 내용증명우편을 발송하자.

- 집주인의 주소를 모를 경우, 등기부등본상 집주인의 주소에 내용증명우편을 통보하고, 휴대전화 메시지 등으로 임대차 갱신거절 의사를 통보하고 그 메시지를 캡쳐해서 보관하자.

내용증명이 반송될 경우 : 발송한 내용증명이 반송되면 반송봉투와 신분증을 지참하여 주민센터로 가서 집주인의 초본을 발급받을 수 있다. 초본 상의 주소로 내용증명을 다시 보내면 된다.  내용증명이 계속 반송되면 의사표시 공시송달을 법원에 신청. 직접 찾아가서 구두로 ‘임대차계약을 해지한다’는 내용을 고지하고 집주인이 이를 알았다는 취지의 내용 녹취도 가능. 이외에 문자메시지, 카카오톡, 이메일 등으로 해지통보 하고 상대방이 확인했는지 체크 후 해당 메시지 캡쳐.

주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. 제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지) ① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다. ② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.

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3. 내용증명우편에 들어가야 할 내용 (중요)

만일 새로운 임대차계약을 체결하였거나 주택을 매수한 경우와 같이, 임대차보증금을 돌려받아서 새로운 거주지의 임대차보증금 또는 매매계약 잔금을 입금하여야 하는 경우가 있을 수 있다. 이 경우, 반드시 현재 새로운 임대차계약 또는 매매계약을 체결한 상태이므로, 집주인이 임대차보증금을 돌려주지 않을 경우 임차인은 새로운 계약상 계약금을 몰취당할 수 있다는 점을 명시하여야 한다. 이는 추후 집주인에 대하여 임대차보증금에 더하여 임차인에게 발생한 손해의 내용으로 몰취당한 계약금을 포함시키기 위하여 반드시 필요한 내용이다. 여기에 더하여 공인중개사에게 지급하여야 할 공인중개수수료 기타 부대 비용도 모두 명시하고, 계약서 등 관련 증빙을 첨부하는 것도 권유한다.

 

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4. 임대차계약기간 종료 후 1단계 : 임차권등기명령 신청

- 임대차계약기간이 종료되었음에도 불구하고 보증금이 반환되지 않는다면, 법원에 임차권 등기명령을 신청한다. 대법원 전자소송 사이트를 이용하면 된다. 인터넷에 후기가 굉장히 많으므로, 검색하여 참고하자.

- 임차권등기명령은, 임대목적물(집)에서 임차인이 다른 곳으로 이사를 가더라도 주택임대차보호법상 대항력 및 우선변제권 등 대항력을 상실하지 않는다는 데에 그 의의가 있다. 즉, 집이 경매에 넘어가더라도 해당 보증금을 우선변제받을 수 있다.

- 또한 임차권등기가 된 상태의 집은 새로운 임차인이 선뜻 계약하지 않는다. 집 주인 입장에서는 다른 곳에서 대출을 받아서라도 우선 현재 임차인의 보증금을 먼저 상환하여야 할 필요성이 생기게 된다.

<임차권등기명령 관련 설명>

주택임대차 > 임대차관계 종료 > 보증금의 회수 > 임차권등기명령 신청 (본문) | 찾기쉬운 생활법

주택임대차보호법 제3조의3(임차권등기명령) ① 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원ㆍ지방법원지원 또는 시ㆍ군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다.

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5. 임대차계약기간 종료 후 2단계 : 지급명령 신청

임대목적물(집)에서 퇴거하여 주거지를 옮긴 이후에는, 실제 보증금 반환 청구를 할 수 있다. 당사자가 직접 진행하는 소송은 여러모로 번거로운 일이므로, 변호사를 선임하지 않았다면 소송에 앞서 지급명령을 신청하자. 지급명령 신청은 대법원 전자소송 사이트에서 진행 가능하다.

이 때의 지급명령 신청에는 위 2.의 내용증명우편을 증거로 제출하여, 손해배상금도 지급받자.

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6. 임대차계약기간 종료 후 3단계 : 소송 진행

법원의 지급명령에도 불구하고 임대차보증금을 돌려주지 않는다면 소송을 진행하여야 한다(지급명령 결정에 집주인이 이의신청할 경우, 소송 절차로 자동 회부된다).