[임대차] 건물 관리비용 분쟁 예방하기: 차량 출입시설과 도로점용료는 누구 책임일까?

(작성일: 2025. 3. 27.)

통건물을 임대하는 부동산 임대차계약을 진행하다 보면 건물 관리 비용과 공과금의 부담 주체를 놓고 갈등이 자주 발생한다. 특히, 임대차계약 당시 건물의 하자보수를 임차인이 하기로 약정한 경우에는 임대인이 수선의무를 전혀 부담하지 않는 것으로 오인하는 경우가 많다.

이번 글에서는 임대차계약 당시 건물의 하자보수를 임차인이 하기로 약정한 경우, 임차인이 무조건적으로 건물 관리 비용 및 도로점용료를 부담해야 하는지 명확히 살펴보자.

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1. 차량 출입시설 관리 비용 부담 주체

가. 관련 판례의 핵심 내용

대법원은 임대차 계약에서 수선의무를 구체적으로 정하지 않은 경우, 임차인이 부담하는 수선비용은 "소규모 수선"에 한정되며, 건물의 주요 구성부분이나 기본적 설비부분의 대규모 수선은 임대인의 책임이라는 입장이다(대법원 2007다91336 판결).

다만, 하급심은 일반적으로 "냉·온수기 설치, 주차장 안전시설 교체 등"을 소규모 수선으로 보아 임차인의 비용부담을 인정한 사례가 많다(서울중앙지방법원 2022가합553405 판결, 수원지방법원 안산지원 2014가합22892 판결).

나. 실무적 판단

차량 출입시설의 경우 대부분 건물의 주요 구성부분이나 기본 설비로 보기 어렵다. 따라서 차량 출입시설의 설치 및 수리 비용은 소규모 수선에 해당하여, 특약상 별도의 구체적인 명시가 없다면 임차인이 부담해야 할 가능성이 높다.

단, 해당 시설이 건물 구조에 중대한 영향을 미치는 대규모 시설이라면 임대인의 부담으로 볼 여지는 존재한다.

2. 도로점용료 부담 주체

가. 도로점용료의 기본 원칙

도로점용료는 도로법에 따라 도로점용 허가를 받은 자(통상적으로 건물 소유자, 즉 임대인)가 원칙적으로 부담해야 하는 비용이다(부산지방법원 동부지원 2017가합103725 판결).

나. 명시적 특약 여부에 따른 판단

명시적으로 도로점용료를 임차인이 부담하도록 계약에 약정한 경우, 법원은 이 약정의 효력을 인정하여 임차인의 비용 부담을 인정한다(수원고등법원 2023나13233 판결).

하지만, 도로점용료에 대한 명시적 약정이 없는 경우, 법원은 일반적으로 임차인의 부담 의무를 인정하지 않는다.

따라서 본 사안처럼 '모든 정비, 수리 등 관리에 대한 일체 비용'이라는 포괄적인 특약만 있고 도로점용료에 대한 명시적 특약이 없는 경우, 도로점용료는 원칙적으로 임대인이 부담하는 것이 맞다.

3. 결론 및 실무적 조언

임대차계약 당시 건물의 하자보수를 임차인이 하기로 약정한 경우, 차량 출입시설 관리 비용은 소규모 수선으로 보는 것이 일반적이므로, 특약상 별도의 구체적인 내용이 없으면 임차인이 부담할 가능성이 높다.

도로점용료는 명시적 약정이 없는 한 원칙적으로 임대인이 부담하며, 임차인이 대납한 경우 그 반환을 임대인에게 청구할 수 있다.

임대차 계약을 체결하거나 검토할 때는 비용 부담에 관한 구체적인 특약을 명시적으로 설정하는 것이 추후 분쟁을 방지하는 데 도움이 된다.