[임대차] 임대차 계약 기간 중 해지 또는 월세 감액, 어떻게 해야 할까? (법률적 접근과 현실적 조언)

(작성일: 2025. 4. 10.)

사업 운영이나 개인적인 사정 변경으로 인해 아직 기간이 남은 임대차 계약을 중도에 해지하고 싶거나, 주변 시세나 경제 사정 변화로 월세(차임)가 부담스러워 감액을 원하는 경우가 발생할 수 있다. 임대차 계약은 당사자 간의 약속이므로 원칙적으로는 계약 기간 동안 그 내용을 지켜야 하지만, 법률은 특정 상황에서 계약을 종료하거나 차임 조정을 요구할 권리를 인정하고 있다.

이번 글에서는 임대차 계약 기간 중 임차인이 계약 해지나 차임 감액을 고려할 때 알아야 할 법률적 내용과 현실적인 대응 방안을 단계별로 설명하고자 한다. 

다만, 모든 계약 문제는 개별 사안의 구체적인 내용과 계약서 조항에 따라 법률적 판단이 달라질 수 있다는 점을 유의하자.

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1. 임대차 계약, 기간 중에 해지할 수 있을까?

계약 기간이 남은 상태에서 임차인이 일방적으로 임대차 계약을 해지하는 것은 원칙적으로 쉽지 않다. 적법하게 계약을 해지하려면 다음 두 가지 경우 중 하나에 해당해야 한다.

가. 계약서에 명시된 '약정 해지 사유'의 발생

임대차 계약서 자체에 "이러한 경우에는 계약을 해지할 수 있다"고 미리 정해둔 사유가 있다면, 해당 사유 발생 시 계약 해지가 가능하다. 계약 체결 시 해지 관련 조항을 꼼꼼히 확인하는 것이 중요하다.

나. 법에서 정한 '법정 해지 사유'의 발생

민법 등 관련 법률에서는 임대인의 귀책사유(채무불이행) 등 특정 상황 발생 시 임차인에게 계약을 해지할 권리를 부여한다. 예를 들어, 임대인이 임차 목적물을 사용·수익에 필요한 상태로 유지해 줄 의무를 이행하지 않거나, 임차인의 의사에 반하는 보존행위로 임차 목적을 달성할 수 없는 경우 등이 해당될 수 있다.

다. 적법한 해지 사유가 없다면? (일방적 해지의 위험성)

만약 위와 같은 약정 또는 법정 해지 사유가 없는데 임차인이 일방적으로 계약 해지를 통보하고 임차 목적물에서 나간다면, 이는 적법한 해지로 인정되지 않는다. 오히려 임차인의 '이행거절'로 간주되어 임대인에게 불리한 상황을 초래할 수 있다.

라. 임차인의 '이행거절' 시 임대인의 대응 방안

임차인이 적법한 사유 없이 일방적으로 계약 해지를 통보(이행거절)할 경우, 임대인은 다음 두 가지 중 하나를 선택할 수 있다.

• 제1안: 계약의 유효 주장 및 이행 청구
  • 임대인은 계약 해지가 부적법하므로 계약은 여전히 유효하다고 주장하며, 남은 계약 기간 동안의 월세, 관리비 등의 지급을 청구할 수 있다.
  • 이 경우 임차인은 실제로 해당 공간을 사용하지 않더라도 남은 기간의 임대료 등 비용을 모두 부담해야 한다. 보증금에서 해당 금액이 공제될 수 있으며, 부족분은 추가로 지급해야 할 수 있다.
  • 실무적으로 임대인 입장에서는 안정적으로 임대 수익을 확보할 수 있으므로 이 방안을 선호할 가능성이 있다.
• 제2안: 임차인의 이행거절을 이유로 계약 해지 및 손해배상 청구
  • 임대인은 임차인의 이행거절을 이유로 임대차 계약을 해지하고, 이로 인해 발생한 손해의 배상을 청구할 수 있다.
  • 이때 손해배상액은 통상 남은 임대차 기간 동안의 월세 상당액이 기준이 된다.
  • 주의할 점: 임대인은 기존에 감면해 주었던 임대료 등이 있다면 이를 포함하여 손해배상을 청구할 수 있어 임차인에게 불리할 수 있다. 물론 손해의 입증은 임대인이 하여야 하는데, 보통 (1) 새로운 임차인을 구하기까지 소요된 기간의 차임 상당액, (2) 새로운 임차인을 구하기 위해 지출한 비용, (3) 새로운 임대차계약의 차임이 기존 차임보다 낮은 경우 그 차액으로 구성된다.
  • 기대할 점: 반면, 법원은 여러 사정을 고려하여 손해배상액을 일부 감액할 수 있다 (통상적으로는 20~30% 수준의 감액을 기대할 수 있으나, 사안에 따라 다르고 법원이 무조건 손해배상액을 감액하는 것이 보장되는 것은 아니다).
  • 손해배상액 감경 가능성 때문에 제1안보다 임차인에게 금전적으로 유리할 수도 있지만, 법원의 감액 비율은 예측하기 어렵고, 임대인이 제1안을 선택할 가능성도 고려해야 한다.

소결론: 적법한 해지 사유 없이 일방적으로 계약 해지를 통보하는 것은 임차인에게 매우 불리한 결과를 초래할 수 있다. 임대인이 계약 유지를 주장하며 남은 기간 전체의 임대료를 청구하는 것이 임차인에게는 가장 큰 부담이 될 수 있다.

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2. 월세(차임)가 너무 부담스러울 때, 감액을 요구할 수 있을까?

민법 제628조는 "임대물에 대한 공과부담의 증감 기타 경제사정의 변동으로 인하여 약정한 차임이 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대한 차임의 증감을 청구할 수 있다."고 규정하여 '차임증감청구권'을 인정한다. 다만, 실무적으로 법원이 차임 증감을 인정하는 경우는 드문 편이다.

가. 차임 감액 청구의 요건

• 객관적인 사정 변경: 임대료 산정의 기초가 된 객관적인 사정(예: 부동산 가격의 급격한 하락, 공과금 부담의 현저한 변경, 주변 상권의 급격한 쇠락 등)이 변경되어 기존 약정 임대료가 현저히 부당하게 된 경우여야 한다.
• 주의: 임차인 개인의 매출 감소나 운영상 어려움 등 주관적·내부적 사정만으로는 차임 감액 청구의 근거가 되기 어렵다.

나. 차임 감액 절차

1. 임대인에게 감액 요청: 먼저 임대인에게 객관적인 사정 변경을 근거로 임대료 감액을 요청하고 협의를 시도해야 한다.
2. 소송 제기: 임대인이 감액 요구를 거부하거나 협의가 이루어지지 않으면, 법원에 '차임감액청구소송'을 제기하여 판단을 받아야 한다.
3. 법원의 판단: 법원은 여러 사정을 종합적으로 고려하여 감액 여부 및 감액 비율을 결정한다. 최근 코로나19 팬데믹과 같은 특수한 경제 상황 변동을 이유로 법원이 임대료 감액을 인정한 사례(예: 20% 감액 판결)도 있으나, 항상 인정되는 것은 아니며 감액 비율도 사안마다 다르다.

다. 현실적인 고려사항

차임 감액 청구가 받아들여지지 않거나 감액 비율이 기대에 미치지 못할 가능성도 있다. 따라서 차임 감액 청구와 별도로, 손실을 최소화하기 위해 임대인의 동의를 얻어 임차 목적물의 전부 또는 일부를 제3자에게 다시 임대(전대차)하는 방안 등을 함께 강구하는 것이 현실적일 수 있다.

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3. 임대인이 주장하는 기타 비용, 어디까지 부담해야 할까?

계약 중도 해지 시 임대인이 초기 투자 비용이나 원상회복 비용 등을 청구하는 경우가 있다.

• 초기 투자 비용 (컨설팅, 인테리어 지원 등): 임대인이 임차인을 유치하기 위해 지출한 컨설팅 비용, 기존 시설 철거비, 내부 설비 공사비 등은 원칙적으로 임대차 계약이 유효하게 체결된 이상, 추후 계약이 해지되더라도 임차인에게 청구하기 어렵다. 특히 해당 비용 지출로 건물 가치가 상승했다면 더욱 그러하다.
• 원상회복 비용: 임대차 계약이 종료되면 임차인은 임차 목적물을 원래 상태로 회복하여 반환할 의무(원상회복 의무)를 부담한다. 이는 계약 해지 여부와 관계없이 발생하는 의무이다. 다만, 임대인이 과도한 원상회복 비용을 청구하는 경우에는 임차인이 직접 원상회복을 하거나, 법원의 감정 등을 통해 적정한 비용만 부담하면 된다.

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4. 결론 및 현명한 대응 방안

임대차 계약 기간 중 해지나 차임 감액 문제는 법률적 검토와 함께 현실적인 협상 전략이 매우 중요하다.

• 최선의 방안: 임대인과의 원만한 협상을 통해 월 임대료를 합리적인 수준으로 조정하고, 필요한 경우 전대차 등을 활용하여 부담을 줄이는 것이다.
• 차선책: 협의를 통해 계약을 합의 해지하고, 손해배상 범위를 보증금의 일부 또는 전부를 포기하는 선에서 합의하거나, 원상회복 의무 이행으로 갈음하는 방안을 고려할 수 있다. 또는 손해배상액은 추후 소송을 통해 정하기로 합의하고 계약 관계를 조기에 종료하는 것도 방법이다.
• 피해야 할 방안: 법적 근거 없이 일방적으로 계약 해지를 통보하는 것은 임차인에게 가장 불리한 결과를 가져올 수 있으므로 신중해야 한다. 임대인이 계약 이행을 청구할 경우, 남은 기간 전체의 임대료를 부담해야 할 위험이 크다.

따라서 중요한 결정을 내리기 전에는 반드시 법률 전문가와 상담하여 본인의 상황에 맞는 최적의 대응 방안을 모색하는 것이 바람직하다.

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5. 임차인을 위한 임대차계약 특약 예시 (리스크 관리를 위한 조항)

앞서 살펴본 계약 중도 해지의 어려움, 차임 감액의 제약, 예상치 못한 손해배상 책임 등을 고려할 때, 임대차 계약 체결 단계에서 임차인에게 유리한 특약을 미리 확보하는 것은 매우 중요하다. 물론 이러한 조항들은 임대인과의 협상 과정이 필요하며 임대인이 쉽게 동의하지 않을 수도 있다. 하지만 장래 발생할 수 있는 분쟁을 예방하고 임차인의 권리를 보호하기 위해 다음과 같은 특약 삽입을 적극적으로 고려하고 협상해 볼 필요가 있다.

가. 중도 해지권 유보 조항 (조건부 해지 가능성 확보)

• 내용 예시: "임차인은 임대차 기간 중이라도 O개월 전에 서면으로 통지하고, 위약금으로 O개월 분의 월 차임(또는 합의된 일정 금액)을 지급함으로써 본 계약을 중도에 해지할 수 있다." 또는 "임대차 개시일로부터 O년이 경과한 후에는 임차인이 O개월 전에 서면 통지함으로써 본 계약을 해지할 수 있으며, 이 경우 별도의 위약금은 발생하지 않는다."
• 효과: 적법한 해지 사유가 없더라도 일정 조건(사전 통지, 위약금 지급 등) 하에 계약을 종료할 수 있는 길을 열어둔다. 이는 일방적 해지에 따른 거액의 손해배상 책임을 피하고 예측 가능한 비용으로 계약 관계를 정리할 수 있게 한다. 위약금 수준은 협상이 필요하다.

나. 차임 조정 관련 구체적 협의 조항 (차임 감액의 실효성 확보)

• 내용 예시: "계약 체결 시점 대비 주변 상권의 공실률이 O% 이상 증가하거나, 정부 고시 물가지수 변동률 등을 고려하여 매 O년마다 임대인과 임차인은 차임 조정을 협의하기로 한다." 또는 "코로나19와 같은 법정 감염병의 대유행으로 인한 정부의 집합금지/영업제한 조치가 O개월 이상 지속될 경우, 해당 기간 동안의 차임을 O% 감액하기로 한다."
• 효과: 민법상 차임증감청구권의 요건이 엄격하고 법원 판단에 의존해야 하는 불확실성을 줄일 수 있다. 구체적인 조건이나 기준(예: 공실률, 특정 지수, 팬데믹 상황 등)을 명시하여 차임 조정 협의의 근거를 마련하고 감액 가능성을 높인다.

다. 전대차 또는 임차권 양도 동의 조항 (유연성 확보 및 손실 경감)

• 내용 예시: "임차인은 임대인의 사전 서면 동의를 얻어 이 사건 임차 목적물의 전부 또는 일부를 제3자에게 전대하거나 임차권을 양도할 수 있다. 단, 임대인은 부당한 이유 없이 동의를 거절할 수 없다."
• 효과: 임차인이 직접 임차 목적물을 사용하기 어려운 상황이 되었을 때, 제3자에게 다시 임대(전대)하거나 임차인의 지위를 넘김(임차권 양도)으로써 남은 기간의 임대료 부담을 줄일 수 있는 퇴로를 마련한다. '부당한 이유 없는 동의 거절 금지' 문구를 삽입하는 것이 중요하다.

라. 원상회복 범위 및 기준 명확화 조항 (분쟁 예방)

• 내용 예시: "임차인의 원상회복 의무 범위는 임차인이 설치한 시설물(가벽, 인테리어 등 구체적으로 명시)의 철거로 한정하며, 통상적인 사용에 따른 마모나 손상(통상의 손모) 및 임대인의 동의를 얻어 설치한 시설물에 대해서는 원상회복 의무를 부담하지 않는다." 또는 "원상회복 비용 산정 시에는 감정평가법인의 감정 결과를 기준으로 한다."
• 효과: 계약 종료 시 발생할 수 있는 원상회복 범위와 비용에 대한 다툼을 사전에 방지한다. 특히 '통상적인 손모' 제외를 명확히 하고, 임대인 동의하에 설치된 부분이나 가치 상승에 기여한 부분에 대한 책임을 면제받는 것이 유리하다.

마. 손해배상액의 예정 조항 (손해액 예측 가능성 확보)

• 내용 예시: "임차인의 귀책사유로 본 계약이 중도에 해지될 경우, 임차인은 손해배상액으로 금 OOO원을 지급하기로 하며, 그 외 별도의 손해배상은 청구하지 않기로 한다." (이는 '손해배상액의 예정'에 해당)
• 효과: 임차인의 잘못으로 계약이 해지될 경우 임대인에게 배상해야 할 금액을 계약 시점에 미리 확정함으로써, 향후 발생할 수 있는 손해액 규모의 불확실성을 제거하고 과도한 배상 책임의 위험을 줄인다. 다만, 예정액이 부당히 과다한 경우 법원에 의해 감액될 수는 있다. (주의: 위약벌로 해석되지 않도록, '손해배상액의 예정'임을 명확히 하는 것이 좋다.)

이러한 특약들은 임대차 계약에서 발생할 수 있는 다양한 위험을 관리하고 임차인의 입지를 강화하는 데 도움이 될 수 있다. 계약서 서명 전에 시간을 가지고 꼼꼼히 검토하고, 필요한 경우 전문가의 도움을 받아 협상을 진행하는 것이 현명하다.