[부동산] 부동산 이중매매 당했다면? 매수인이 알아야 할 법적 조치 총정리 (feat. 매도인의 부동산 매매계약 해제 방법)

(작성일: 2025. 5. 8.)

부동산 거래 과정에서 매도인이 이미 계약된 부동산을 다른 사람에게 다시 파는 '이중매매' 상황이 발생할 수 있다. 이때 먼저 계약했지만 아직 등기를 마치지 못한 매수인은 당혹스러울 수밖에 없다. 하지만 법적으로 보호받을 수 있는 길이 없는 것은 아니다. 본 포스팅에서는 부동산 이중매매 발생 시 매수인이 취할 수 있는 법적 조치와 주요 고려사항에 대해 단계별로 상세히 알아본다.

---

1. 이중매매의 법적 성격과 효력, 핵심 원칙부터 짚고 가자

우리 민법은 부동산 물권 변동에 있어 '형식주의'를 따른다. 이는 민법 제186조에 명시된 내용으로, 부동산에 관한 소유권 등의 물권 변동은 반드시 등기를 해야만 그 효력이 발생한다는 의미이다. 따라서 매매계약서를 작성하고 계약금을 주고받았다고 해도, 최종적으로 소유권이전등기를 마치지 않으면 완전한 소유권을 취득했다고 보기 어렵다.

그렇다면 이중매매의 효력은 어떻게 될까? 원칙적으로는 먼저 등기를 마친 자가 적법하게 소유권을 취득한다. 즉, 제2매수인이 먼저 소유권이전등기를 경료했다면, 제1매수인은 해당 토지의 소유권을 주장하기 어렵게 된다.

하지만 여기에는 중요한 예외가 존재한다. 만약 제2매수인이 매도인의 배임행위에 적극적으로 가담했다면, 해당 이중매매 계약은 사회질서에 반하는 법률행위로서 무효가 될 수 있다. (인천지방법원 2023가단11445 판결 참조) 인천지방법원 판결에 따르면, '적극 가담'이란 단순히 제2매수인이 이중매매 사실을 알고 있는 것을 넘어, 매도인의 배임행위를 유인하거나 교사하거나, 혹은 이에 협력하는 등의 행위가 필요한 것으로 판단된다.

---

2. 이중매매 시 매수인이 취할 수 있는 법적 조치 단계별 가이드

토지 이중매매라는 어려운 상황에 처했더라도, 매수인은 다음과 같은 법적 조치를 단계적으로 검토해 볼 수 있다.

1단계: 매도인에 대한 손해배상청구 또는 계약해제에 따른 대금반환 청구

가장 기본적인 조치는 매도인에게 책임을 묻는 것이다. 매도인이 이중매매를 통해 제2매수인에게 소유권이전등기를 완료해 주었다면, 제1매수인에 대한 소유권이전등기의무는 이행불능 상태가 된다. 이 경우 제1매수인은 매도인을 상대로 채무불이행(이행불능)을 원인으로 한 손해배상을 청구할 수 있다.

이때 손해배상액은 이행이익을 주장할 수 있는데, 원칙적으로 이행불능이 된 시점의 부동산 시가 및 가치 변동분을 기준으로 산정된다. 즉, 제1매수인이 해당 토지를 제대로 이전받았다면 얻을 수 있었던 경제적 가치를 기준으로 손해액을 주장할 수 있는 것이다. 대전지방법원 논산지원 2014가단1549 판결에서도 매도인이 매매 목적 권리를 타인에게 이전하여 이행불능이 된 경우, 매수인에게 발생한 손해를 배상할 책임이 있다고 판시한 바 있다.

만약, 제1매수인이 손해배상청구가 아닌 계약해제에 따른 대금반환 청구를 하고자 한다면, 제1매수인에게 부동산의 소유권이전등기를 해줄 의무를 지는 매도인이 그 부동산에 관하여 다른 사람에게 이전등기를 마쳐 준 때에는 매도인이 그 부동산의 소유권에 관한 등기를 회복하여 매수인에게 이전등기해 줄 수 있는 특별한 사정이 없어야 비로소매수인에 대한 소유권이전등기의무가 이행불능의 상태에 이르렀다고 할 수 있으므로(대법원 2009다99129 판결), 그 매매계약이 매도인의 귀책사유로 이행불능의 상태에 이르렀음을 전제로 이 사건 매매계약을 해제하고 기지급한 매매대금의 반환을 청구할 수 있다. 물론 제1매수인은 매매계약의 해제와 관련하여 제1매수인이 지출한 비용 등의 손해배상을 함께 청구할 수 있다.

[실전 팁] 손해배상액 산정을 위해서는 이행불능 당시의 객관적인 시가 자료(감정평가 등)를 확보하는 것이 중요하다.

2단계: 제2매수인에 대한 소유권이전등기 말소청구 (조건부)

앞서 언급했듯이, 제2매수인이 매도인의 배임행위에 '적극 가담'한 사실이 있다면 해당 이중매매 계약은 반사회적 법률행위로서 무효가 될 수 있다. 이것이 입증된다면, 제1매수인은 제2매수인을 상대로 소유권이전등기의 말소를 청구할 수 있다.

인천지방법원 2023가단11445 판결은 '적극 가담' 여부를 판단할 때, ▲이중매매계약에 이른 경위 ▲약정된 대가 등 계약 내용의 상당성 또는 특수성 ▲양도인(매도인)과 제2매수인의 관계 등을 종합적으로 고려해야 한다고 밝히고 있다.

[실전 팁] 제2매수인의 적극 가담 사실을 입증하는 것은 쉽지 않으므로, 관련 증거(통화녹음, 메시지, 증인 등)를 철저히 확보하고 법률 전문가의 조력을 받는 것이 필수적이다.

3단계: 매도인의 소유권 회복 가능성 검토 후 소유권이전등기 청구

만약 매도인이 어떤 이유로든 제2매수인에게 이전했던 소유권을 다시 회복할 수 있는 특별한 사정이 생긴다면 어떨까? 예를 들어, 매도인과 제2매수인 간의 매매계약이 합의 하에 해제되어 매도인 앞으로 다시 소유권이 돌아오는 경우이다.

서울중앙지방법원 2018가단5055094 판결에 따르면, 이러한 경우 제1매수인의 소유권이전등기의무는 아직 이행불능 상태에 이르렀다고 단정할 수 없으므로, 여전히 매도인에게 소유권이전등기를 청구할 수 있다. 다만, 이 경우에는 (이행불능 상태가 아니므로) 제1매수인의 계약해제가 불가하다.

[실전 팁] 매도인과 제2매수인 사이의 법률관계 변동 상황을 지속적으로 주시하고, 소유권 회복 가능성이 보인다면 신속하게 대응해야 한다.

4단계: 공인중개사에 대한 손해배상청구 (해당 시)

이중매매 과정에서 공인중개사의 과실이 개입된 정황이 있다면, 해당 공인중개사에게도 손해배상을 청구할 수 있다. 공인중개사는 중개대상물에 대한 확인·설명의무 등을 부담하는데, 이를 게을리하여 거래 당사자에게 손해를 입혔다면 그 책임을 져야 한다.

대전지방법원논산지원 2014가단1549 판결은 공인중개사의 과실로 매수인이 손해를 입은 경우, 해당 공인중개사와 공제계약을 체결한 공제조합 역시 매도인과 각자 매수인에게 손해배상금을 지급할 의무가 있다고 판시했다.

[실전 팁] 공인중개사가 계약 당시 이중매매 가능성을 인지하고도 제대로 고지하지 않았거나, 등기부등본 등 기본적인 서류 확인을 소홀히 한 정황 등이 있다면 적극적으로 책임을 물을 수 있다.

---

3. 매도인의 관점에서 이중매매 리스크를 해소하기 위하여 반드시 고려해야 할 사항들

매도인의 관점에서 제1매수인이 잔금을 지급하지 않는 등의 사정으로, 제1매매계약을 해제하고 제2매수인에게 부동산을 매도하고자 하는 경우, 이중매매에 대한 법적 리스크를 없애고자 할 때는 다음과 같은 사항들을 면밀히 검토해야 한다.

1) 매도인의 이행제공 여부

쌍무계약인 부동산 매매계약에서 매도인의 소유권이전의무와 매수인의 잔금지급의무는 동시이행 관계에 있는 경우가 많다. 매도인이 적법하게 자신의 의무 이행을 제공했는지 여부는 중요한 쟁점이 될 수 있다.

대법원 2012다65867 판결은 "일방 당사자가 하여야 할 제공의 정도는 그 시기와 구체적인 상황에 따라 신의성실의 원칙에 어긋나지 않게 합리적으로 정하여야 한다"고 판시했다. 예를 들어, 매수인이 잔금 지급 준비가 전혀 되어 있지 않아 소유권이전등기 서류를 수령할 준비를 하지 않은 경우라면, 매도인 역시 그에 상응하는 정도의 이행 준비만 하면 충분하다고 볼 수 있다는 것이다.

다만, 위 사항은 당사자간 불필요한 법적 문제를 남기는 결과가 되므로, 아래 2)와 같은 정도의 이행제공을 하여야 할 것이다.

2) 매매계약의 적법한 해제 여부

매도인이 제1매수인과의 계약을 적법하게 해제했다고 주장할 수도 있다. 그러나 매도인이 계약을 해제하기 위해서는 자신의 의무(소유권이전등기 및 근저당권 말소 등)를 이행할 준비를 마치고, 그 뜻을 상대방에게 통지하여 수령을 최고하는 등의 절차를 거쳐야 한다. (서울서부지방법원 2019가합40799 판결 참조) 이러한 적법한 해제 절차를 거치지 않았다면, 매도인의 해제 주장은 효력이 없을 수 있다.

---

결론: 적극적인 대응과 법률 전문가의 조력이 중요

부동산 이중매매는 매수인에게 큰 경제적, 정신적 피해를 줄 수 있는 심각한 문제이다. 하지만 위에서 살펴본 바와 같이, 매수인이 취할 수 있는 법적 조치는 분명히 존재한다.

핵심은 ▲매도인에 대한 채무불이행 책임을 물어 손해배상을 청구하는 것, ▲제2매수인의 적극 가담이 있다면 소유권이전등기 말소를 청구하는 것, ▲상황에 따라 매도인의 소유권 회복 시 이전등기를 청구하거나 공인중개사에게 책임을 묻는 것이다.

다만, 이러한 법적 절차는 개별 사안의 구체적인 사실관계와 증거 확보 여부에 따라 결과가 달라질 수 있으며, 법리적으로도 복잡한 쟁점을 포함하는 경우가 많다. 따라서 이중매매 피해를 입었다면 혼자서 고민하기보다는 신속하게 변호사와 상담하여 자신의 상황에 맞는 최적의 대응 방안을 마련하는 것이 현명한 선택이다.