[부동산] 대리 발급 인감증명서의 효력?

오늘 지금 살고 있는 집을 중개해주신 공인중개사 분으로부터 연락이 와서, 간단한 질문을 받았다. 알고 보면 너무나 당연한 내용이기도 하지만, 법률전문가가 아니면 잘 모르는 분들은 헷갈릴 수 있는 내용이었던 것 같다.

사연인즉-

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부동산의 소유자는 A, 소유자의 대리인 B가 있고, 중개사는 B를 중개하여 부동산을 임차인인 C에게 중개하는 상황이었다.

보통은 소유자 A가 임대차계약상 임대인으로서 날인을 하고, A의 인감증명서와 A의 신분증 사본을 첨부하거나 교부하는 것이 일반적인 부동산 거래현실이다.

그런데, 이 경우는 소유자의 대리인 B가 A의 인감증명서(B가 대리하여 발급받은) 및 A의 인감이 날인된 B를 수임인으로 하는 위임장을 제시하여서, 임차인 C가 B가 대리발급받은 소유자 A 명의의 인감증명서의 효력이 있는 것인지 중개사에게 문의하였고, 중개사 분이 법률적으로 어떻게 해석을 하여야 하는지 궁금해하시던 상황이었다.

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결론부터 말하면, 대리 발급을 하건, 본인 발급을 하건, 인감증명 관련 법령상 인감증명서 상의 효력은 차이가 없다.

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"인감증명법"은 행정청이 현재 신고되어 있는 출원자의 인감을 증명함으로써 국민의 편의를 도모함을 목적으로 하는 법률이다.

인감증명법 제3조 제1항은, 인감증명을 받으려는 사람은 미리 그 주소 또는 주민등록법 제10조의3 제1항 단서 및 제19조 제3항에 따른 행정상 관리주소를 관할하는 증명청에 인감을 신고하도록 규정하고 있다.

그리고, 같은 법률 제12조는 아래와 같이 규정하고 있다.

제12조(인감증명서의 발급) ① 인감증명서를 발급받으려면 본인 또는 그 대리인이 대통령령으로 정하는 바에 따라 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(자치구가 아닌 구의 구청장을 포함한다)이나 읍장ㆍ면장ㆍ동장 또는 출장소장(이하 "인감증명서발급기관"이라 한다)에게 신청하여야 한다. 다만, 미성년자는 법정대리인의 동의를 받아 신청하여야 하고, 피한정후견인은 인감증명서의 용도가 한정후견인의 동의가 필요한 사항인 경우에는 한정후견인의 동의를 받아 신청하여야 하며, 피성년후견인은 성년후견인이 신청하여야 한다. ② 제1항에 따라 인감증명서의 발급신청을 받은 인감증명서발급기관은 전산정보처리조직을 이용하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 인감증명서를 발급할 수 있다. ③ 대리인이 인감증명서를 발급받으려는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 자신의 무인(拇印)을 하여야 한다.

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즉, 위 법령에 따르면, 인감증명서는 본인이 신청할 수도 있고, 대리인이 신청할 수도 있다. 그리고 누가 신청을 하건 간에 그 인감증명서 상의 효력은 동일하다.

참고로, 인감증명서를 제출받은 사람은 그 발급 사실을 인감증명서 발급기관에 사실 확인 요청을 할 수 있다(인감증명법 제12조의2). 동법 시행령 제14조에 따르면, 해당 사실은 전자민원 사이트에서 확인이 가능하다.

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결론적으로, 위 사안에서는 인감증명서 자체가 위조된 것이 아니라면(위조 여부는 인감증명법 제12조의2에 따라 확인 가능), 대리 발급받은 인감증명서도 본인이 발급받은 인감증명서와 동일한 효력이 있다. 다만, 아래와 같은 사항에 주의하여야 한다.

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인감증명서의 효력은, 해당 서류에 날인된 도장의 인영(도장의 모양)이 인감증명서에 신고된 인영과 동일하다는 것을 확인하는 데에 있다. 즉, 인감증명서 상 신고된 인감의 모양과 서류에 날인된 도장의 모양이 동일하다면, 이는 신고된 인감이라는 점이 강하게 추정된다는 데에 있다. 이 경우, 해당 인감 날인 사실을 부인하는 당사자가 그 인감이 도용되거나 또는 위조되었다는 사실을 입증하지 않는 한, 소송에서 부인 사실을 주장하는 것이 입증되기가 쉽지 않다.

실제 분쟁이 발생했을 때의 인감증명서의 효력에 관하여는 아래 판결에서 확인할 수 있다.

인감증명서는 발급신청인이 인감명의인 본인 또는 그의 대리인이라는 것을 증명청이 확인한 다음 인감명의인 본인의 인감을 증명해 주는 것으로서, 인감증명서를 소지하는 사람과 거래하는 상대방은 소지자가 거래과정에서 날인한 인영을 인감증명서에 나타난 인영과 대조함으로써 소지자가 인감명의인 본인임을 추정할 수 있게 된다. 이러한 추정은 사실상의 추정이고, 인감증명서가 인감명의인 본인의 동일성을 판단하는 유일한 자료는 아니므로, 인감증명서 소지자와 거래하는 상대방은 인감증명서에 나타난 인영을 소지자가 거래과정에서 날인한 인영과 대조함과 아울러 주민등록증 등의 신원확인서류나 관계자 등을 통하여 인감명의인 본인의 동일성 여부를 확인하여야 한다(서울고등법원 2014. 4. 18. 선고 2013나2011391 판결).

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그러므로, 위와 같은 상황에서 공인중개사는, (1) (대리 또는 본인 발급 여부를 떠나) 인감증명서 상의 인영이 서류에 날인된 도장의 인영과 동일한지 확인을 하고, (2) 대리인 B가 아닌 본인 A에게 전화 등을 통하여, 대리인 B에게 부동산 거래에 관한 대리를 한 사실이 있는지 여부를 확인하고, (3) 본인 A가 인감증명서 상에 표시된 명의인이 맞는지 확인(필요에 따라서 녹음을 하여야 할 것이다)할 필요가 있으며, (4) 특히 부동산거래대금이 본인 A 명의 통장으로 입금되도록 주의할 의무가 있다.