신입 변호사를 위한 재테크 팁 (9) - 주택청약종합저축

결론

이번 편에서는 주택청약종합저축에 관하여 살펴보기로 한다. 결론부터 말하면, 매월 10만원씩 주택청약종합저축에 자동이체를 하는 것을 권유한다. 참고로, 주택청약종합저축은 지금 당장 또는 가까운 시일 내에 집 장만하기 위한 통장이 아니다. 대략 10년 후를 보는 것이기 때문에, 청약으로 집 살 계획이 전혀 없다면 굳이 가입하지 않아도 된다.

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주택청약종합저축이란?

의식주 라는 말에서 알 수 있듯이, 집은 거주공간이므로 어떠한 형태로든 우리는 주택을 소유하거나 임차하여야 한다.

현금이 많은 사람들이라면 지금 당장 부동산중개사무소를 찾아가 주택을 구매하면 그만일 것이지만, 대다수의 사람들은 그만큼의 주택매수자금을 확보하지 못하고 있으므로, 국가가 정책적으로 주택을 매수할 수 있도록 일종의 적금 통장을 만들었고, 그 통장의 보유기간 및 보유액에 따라 국토교통부령인 "주택공급에 관한 규칙"에 의거하여 주택청약을 할 수 있도록 정비한 제도가 주택청약종합저축이다.

압축적으로 설명하면, 주택청약종합저축은, (1) 주택매수자금을 모으기 위한 적금의 기능, (2) 주택공급에 관한 규칙에 의거하여 신규 공급되는 주택의 매수를 청약할 수 있는 권리 행사의 요건 기능을 갖고 있다.

과거에는 꽤 높은 이율을 자랑하였지만, 현재의 시점에서는 금리가 1.8% 가량 되므로 위 (1)의 기능은 사실 없다고 보아도 무방하다.

다만, 주택청약종합저축이 없다면 30세대 이상을 분양하는 주택에 대한 청약 자체가 불가능하므로, (2)의 기능 때문에 반드시 가입하여야 하는 상품이 되고 있다.

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주택청약종합저축과 주택청약

주택청약은 다소 복잡한 면이 있어서, 별도의 글로 정리를 하여야 할 것 같다. 꼭 알아야될 것만 정리하면, 아래와 같다.

- 민간공급(민영주택) : 아파트 재건축이나 민간 사업자가 시행하여 공급하는 주택을 의미한다. 주택청약종합저축과 관련하여 꼭 알아야 할 것은 아래와 같다. 대다수의 공급을 차지한다.

• 주택청약종합저축의 가입일자 기준으로 일정기간(예 : 비수도권의 경우 6개월)이 도과하여야 청약 자격이 발생한다.
• 지역별, 주택 면적별로 공고일자 기준 주택청약종합저축 통장에 보유하여야 할 금액이 다르다. 참고로, 서울의 경우, 15,000,000원을 보유하고 있다면 모든 면적의 주택 청약이 가능하다.

- 공공공급(국민주택) : 3기 신도시와 같이, 정책적으로 신규 택지를 개발하거나 재개발 사업을 하여 공급하는 주택을 의미한다. 주택청약종합저축과 관련하여 꼭 알아야 할 것은 아래와 같다.

• 주택청약종합저축의 가입일자 기준으로 일정 횟수 이상을 납입하여야 한다. 참고로 주택청약종합저축의 가입 이후의 경과기간 조건이 있어서 실질적으로는 1개월당 1회를 납입할 수 있다고 보면 된다. 현 시점에서 24회 이상을 납입하면 전국 어느 지역이나 납입횟수 요건은 충족된다.
• 일반공급을 기준으로, 주택청약종합저축 가입일 이후 매월 납입액(단 1개월당 인정되는 납입액은 10만원이 한도)의 누적액이 높은 순서대로 청약에 당첨된다. 참고로, 서울 강남권의 경우 20,000,000원 이상의 납입을 필요로 하는데, 이는 매월 10만원 씩 납입하였다면 약 200개월 가량 납입한 것이다.

참고로, 매월 인정되는 납입액은 10만원이 한도이지만, 그 이상의 금액을 입금하더라도 무방하다. 예를 들어, 청약 통장에 2개월간 월 100만원을 일시 납입한다고 하면, 해당 통장에 있는 예치금은 200만원이지만, 국민주택 일반공급시 누적액을 계산할 때에는 월 10만원씩 2회를 곱하여, 20만원 만을 납입금액으로 인정한다는 의미이다.

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주택청약종합저축에 가입하여야 할 이유

사실 주택청약종합저축에 가입하더라도 실제 청약에서 당첨될 확률은 매우매우 낮다.

서울 민간공급을 기준으로 전용면적 84제곱미터 이하의 분양주택은 100% 가점제로 당첨자가 결정되기 때문에, 40대 이전에는 가점제 당첨이 거의 불가능하다고 보면 되고, 전용면적 84제곱미터 초과의 분양주택의 50%는 추첨제로 당첨자가 결정되기 때문에 해당 지역 및 면적의 최소 예치금만 충족한 상태라면 로또 뽑듯이 청약하면 되는데 경쟁률이 대체로 몇 백대 1이므로 당첨 확률은 매우 낮다.

그런데, 국민주택의 경우에는 사정이 다른데, 국민주택의 일반공급(신혼부부 특별공급과 같은 특별공급은 해당 없음)의 경우에는 주택청약종합저축 가입일 이후 매월 납입액(단 1개월당 인정되는 납입액은 10만원이 한도)의 누적액이 높은 순서대로 청약에 당첨되기 때문에, 이번 3기 신도시와 같은 대규모 공급이 있을 때에 청약 당첨이 가능할 수도 있다.

물론 현 시점에서는 10년간 매월 10만원 씩을 납입하더라도 12,000,000만원 밖에 인정되지 않으므로, 당첨이 쉽지 않을 수 있으나, 주택경기가 침체기로 들어갈 경우 청약 수요가 줄어들 것이고 경쟁률 또한 낮아지므로 그 때를 위하여 현 시점에서 주택청약종합저축에 가입한다고 보면 된다.

(다만, 현재 2주택자이거나 앞으로 2주택자가 될 가능성이 높거나 기타 다른 이유로 청약을 통하여 주택을 매수할 가능성이 거의 없다면, 굳이 가입할 필요 없다. 1주택자의 경우에는 그 주택을 언젠가 처분해서 무주택자가 될 수도 있기 때문에 가입해두자.)

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요즘의 집값 vs 5년 전의 집값

현재로부터 약 5~6년 전인 2015년 ~ 2016년에는 부동산 경기가 침체되었던 시기였다. 지금으로서는 상상할 수 없지만.

가령, 잠실 리센츠 전용면적 84.99제곱미터의 실거래가를 보면, 해당 아파트가 분양된 2008년의 실거래가가 약 9억원에 형성되었음을 확인할 수 있다.

잠실 리센츠 110H(전용 84)의 실거래가. 출처 : 네이버 부동산

그리고 2016년도에도 대략 9억에서 10억 사이에 실거래가가 형성되었다는 걸 확인할 수 있는데, 이는 역으로 말하면 해당 기간 동안 부동산 가격이 거의 그대로(참고로 잠실 리센츠는 송파구의 대표적인 대단지 아파트이다)였으며, 금융이자 등을 고려하면 사실상 실패한 재테크 수단이었다는 점을 알 수 있다.

더불어, 우리는 약 5년 전만 하더라도 현재의 시가에서 약 40% 금액으로 위 주택을 매수할 수 있었다.

잠실 리센츠 110H(전용 84)의 실거래가 추이. 출처 : 네이버 부동산

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주택청약종합저축통장을 만드는 이유 : 부동산 경기 침체기의 청약 시장

위와 같이 언젠가 부동산 경기가 침체된다면, 비인기지역을 시작으로 점차 인기지역까지 청약 경쟁율은 떨어질 수 밖에 없다. 특히 미분양 지역의 경우 1주택자도 주택 청약이 가능할 수 있기 때문에, 향후 투자 목적으로 활용하기 위해서라도 주택청약종합저축통장은 (꼭 청약을 통한 주택 마련을 하지 않더라도) 일찍 개설하고 매월 10만원 가량을 납입하는 것이 좋다(정확히는, 그렇게 하지 않아야 할 다른 이유가 없다).

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주택청약종합저축을 가입하는 경우의 추천 금융회사

주택청약종합저축은 대부분의 은행에서 가입 가능하다. 대부분의 은행에서 치약이나 주방세제 같은 소정의 선물을 줄 것이다(은행들의 통장 유치 경쟁이 매우 치열하기 때문이다).

만일 여러분이 대출(마이너스 통장이건 무엇이건 간에)이 있다면, 반드시 해당 금융회사에서 주택청약종합저축통장을 개설하자. 그 이유는 사실상 모든 은행이 자사에서 위 통장을 개설할 경우 우대금리 혜택(약 0.1%)을 제공하기 때문이다. 주택청약종합저축통장의 경우 다른 은행으로 옮길 수도 없기 때문에 처음 개설한 은행에서 해당 통장을 (주택이 당첨될 때까지) 유지할 수 밖에 없다. 따라서, 기왕이면 본인이 주로 이용할 은행(대출을 받을 은행)에서 가입하는 것을 권유한다.

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결론

주택을 매수할 계획이 없는 것이 아니라면, 주택청약종합저축에 매월 10만원씩 납입하는 것을 권유한다.

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신입 변호사를 위한 재테크 추천 포트폴리오 (매월 정기금 기준)

구분	종류	금액	비고 (연봉 55,000,000원 초과 기준)
개인연금저축	연금저축펀드	333,333원	- 만 55세 이후 수령 가능 / 세액 공제 532,000원 - 1년간 최대 1,800만원까지 (IRP 합산)
개인형 퇴직연금(IRP)	퇴직연금	250,000원	- 만 55세 이후 수령 가능 / 세액 공제 392,000원 - 1년간 최대 1,800만원까지 (개인연금저축 합산)
국민연금 추후납입	국민연금	[*] 원 (여유 있을 때)	- 늦게 납입할 수록 가입자에게 불리함.
개인종합자산관리계좌	장기투자용(비과세) 가입일로부터 3년 이후 인출 가능	[*] 원 (여유 있을 때)	- 2021. 1. 1. 이후 가입하여야 유리함 - 1년간 최대 2,000만원까지 - 신탁형으로 한다면, 배당주 및 ETF 장기투자용 - 일임형으로 한다면, 고위험 상품군
종신보험	보험	[*] 원 (알아서)	- 환 리스크 헷징을 위하여, 달러보험을 고려할 필요 있음 - 보험사 별 부가서비스/특약을 살펴보고, 필요로 하는 서비스를 제공하는 상품으로 가입할 것 - 추가납입은 은행 금리보다 높다는 점에서 재테크 수단이 될 수 있지만, 사업비 공제 여부 및 중도인출 가능성을 따져보아 납입할 것. - 보장성 보험료는 연 100만원 한도 에서 12%의 세액공제 대상(총 12만원 공제)
주택청약 종합저축	주택청약	100,000원	- 매월 100,000이 납입 인정 금액이므로, 무리해서 그 이상의 금액을 납입할 필요는 없음. - 추첨제 민영주택 청약을 위해서는 해당 지역 및 면적의 최소 예치금이 필요하므로, 해당 예치금 만큼은 한 번에 납입하여도 무방. - 향후 절대로 청약을 통하여 주택 매수할 계획 없다면, 굳이 가입할 필요 없음.
추후 완성 예정
합계		683,333원