[부동산] 가계약금 반환 여부에 관한 대법원의 판결 정리

(기준일 : 2023. 2. 23.)

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가계약서가 체결된 경우

• 가계약서의 내용에 의하여 가계약금의 귀속 여부가 판단됨.
• 서류로 된 가계약서가 체결되지 않았더라도, 문자 또는 구두에 의한 가계약 성립도 인정됨.

 

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가계약서가 체결되지 않은 경우

• 매매 당사자간 가계약금을 해약금으로 하는 (구두) 합의가 있는 경우, 매수인 해약시 가계약금 반환 포기 / 매도인 해약시 가계약금 배액 상환(대법원 2022다247187 판결의 반대해석)
• 매매 당사자간 가계약금을 해약금으로 하는 합의가 없는 경우, 가계약금은 해약금으로 볼 수 없음(대법원 2022다247187 판결)

당사자 사이에 가계약금을 해약금으로 하는 약정이 있었음이 명백히 인정되지 아니하는 한 원고가 스스로 계약 체결을 포기하더라도 가계약금이 피고 2에게 몰취되는 것으로 볼 수는 없다고 할 것(대법원 2022. 9. 29. 선고 2022다247187 판결)

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가계약금을 해약금으로 하는 합의가 없는 경우에도, 본 계약금이 해약금으로 인정되는 경우가 있음

• 본 계약 체결 여부를 판단하고, 본 계약 체결시에는 계약금 전체를 해약금으로 보아 매수인 해약시 계약금 반환 포기 / 매도인 해약시 계약금 배액 상환

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본 계약 체결 여부에 관한 판단 방법

• 매매계약의 중요 사항인 매매목적물과 매매대금 등이 특정되고 중도금 지급방법에 관한 합의가 있었다면, 당사자들 사이에 부동산에 관한 매매계약이 성립(대법원 2005다39394 판결).
• 즉, 부동산 매매계약서가 체결되지 않더라도, 매매계약아 성립되는 경우가 있음.

이 사건 가계약서에 잔금 지급시기가 기재되지 않았고 후에 그 정식계약서가 작성되지 않았다 하더라도, 위 가계약서 작성 당시 매매계약의 중요 사항인 매매목적물과 매매대금 등이 특정되고 중도금 지급방법에 관한 합의가 있었으므로 원·피고 사이에 이 사건 부동산에 관한 매매계약은 성립되었다(대법원 2006. 11. 24. 선고 2005다39594 판결)